ご離婚されてしまった方

旦那様名義のマイホーム、住宅ローンも旦那様が主債務者で組んでいるが、子供達を転校させるのはかわいそうなので、このまま住み続けたい。
夫婦でそれぞれ持分を持っているが、パートナーが売却に賛成してくれない。
夫婦それぞれ売却に合意だが、残った住宅ローンの金額が多すぎる。

結婚～出産して4LDK戸建を購入したが、子供が育ち独立したので部屋数少ないマンションに引越しをしたい。

子供の進学や仕事の転職に伴い、通学や通勤に便利な駅近くの物件に住み替えたい。

想定していたより家族が増えたので、狭いマンションを売って広い戸建がほしい。

このような「マイホームを購入後の離婚」のご相談は非常に多いのが実情です

　日本では、マイホームというと「一生に一度の買い物」というイメージがあり、ひと昔前までは、終の棲家としてお考えの方も非常に多かったのですが、暮らし方、働き方が多種多様となった現代では購入したマイホームに一生住み続ける事の方が珍しくなってきました。
（生涯の平均の持家回数：日本1.8回　アメリカ2.8回というデータもあり）

しかし、いざマイホームを売却して次のマイホームを購入すると言っても、売却が先なのか？購入が先なのか？支払い中の住宅ローンはどうすればよいのか？

このような疑問が沢山出てくると思います。

そこで対処法としては住み替えを成功させるには以下の３パターンになります。

01　
旦那様名義のマイホーム、住宅ローンも旦那様で組んでいるが、
子供達を転校させるのはかわいそうなので、このまま住み続けるか迷っている。

家の名義とローンの債務者を奥様にする
- 土地、建物の登記名義人をご主人から奥様に移転する。
  ※別途登録免許税がかかります。
- ローンを夫単独や夫婦共有から妻単独でローンを借り換える必要がある。
  ※妻に相応の収入や信用が必要です。そもそも融資とは、金融機関と債務者の契約のうえに成り立っています。離婚するからといって夫から妻に名義を変えることはできないため、新たに妻が融資を組む必要があるのです。
話し合いをして慰謝料など請求しない代わりにローンを払い続けてもらい住み続ける
※リスクとしては、元旦那様と公正証書などで返済を約束してもらったとしても、現実問題として一定期間の滞納があれば、金融機関は家を差し押さえ、競売に向けた手続きを開始してしまいます。

02　
夫婦でそれぞれ持分を持っているが、パートナーが売却に賛成してくれない。

離婚について当事者間の話合いがまとまらない場合や話合いができない場合は、家庭裁判所の調停手続を利用することができます。
離婚に際しての財産分与や財産に関する問題も一緒に話し合うことができます。
- 原則的に夫婦で築いた財産を1/2ずつに分け合います。しかしあくまで「原則」であり、夫婦で合意すれば他の割合で分けることも可能です。
- 財産分与は資産を「分ける」ことを目的としているため、贈与にはあたらず、贈与税もかかりません。財産分与の請求は離婚の成立から2年以内と定められているため、不動産売却および財産分与の話し合いは離婚前ないし、早めに決めておくといいでしょう。

03　
夫婦それぞれ売却に合意だが、残った住宅ローンの金額が多すぎる

まずは住宅ローンの残債と不動産会社による査定額を確認しましょう。
- 査定額よりローン残債が少ない場合
  住宅ローン残債が残り2,000万円であるのに対し、売却査定額が2,500万円という状態です。アンダーローンの家は、一般的な方法で売却できます。
- 査定額よりローン残債が多い場合
  住宅ローン残債が残り2,000万円であるのに対し、売却査定額が1,500万円という状態の時はオーバーローン状態です。売却時には全ての住宅ローンを完済しなくてはならない為、ローン返済に伴う不足分は自己資金などで補う必要があります。
もう一つの手段としては「任意売却」という特別な方法があります。
これは売却時の不足分に対して自己資金で補填しなくても済む可能性もございます。メリットとしても売却後に残った債務も無理のない計画のもと返済していけます。「ローン残債が多すぎて売れない・・・」とお悩みの方も、まずはお気軽にご相談ください。