契約書は領収書はちゃんと残ってますか？不動産売却で契約書や領収書が大切な理由

不動産売却の税金は「売れた金額」ではなく「利益」にかかる

まず大事なのは、不動産を売った時の税金は、売却価格そのものにかかるわけではないということです。
税金の対象になるのは、簡単にいうと売却して出た利益です。

計算のイメージは次の通りです。

売却価格 − 買った時の金額など − 売るためにかかった費用 ＝ 売却益

国税庁でも、土地や建物の譲渡所得は、売った金額から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算すると説明されています。
つまり、買った時の金額や、売却に関係する費用をきちんと証明できれば、利益を少なく計算できる可能性があるということです。

購入時の契約書があると、なぜお得なのか？

購入時の売買契約書には、当時いくらでその不動産を買ったのかが書かれています。

たとえば、3,000万円で不動産を売却したとします。

昔2,500万円で購入していたことが契約書で分かれば、単純に考えると利益は大きくありません。

しかし、購入時の契約書がなく、いくらで買ったか証明できない場合、取得費を”売却価格の5％”として計算するケースがあります。国税庁では、取得費が分からない場合、売った金額の5％相当額を取得費にできるとされています。
というか5％って安すぎですよね・・・(-_-;)

つまり3,000万円で売却した場合、5％は150万円です。
本当は2,500万円で買っていたとしても、証明できる資料がなければ、取得費が150万円として扱われる可能性があります。

この差はとても大きいです。

契約書がある場合
3,000万円 − 2,500万円 ＝ 利益500万円

契約書がない場合
3,000万円 − 150万円 ＝ 利益2,850万円

実際には建物の減価償却や諸費用も関係しますが、考え方としては、購入時の金額を証明できるかどうかで、税金の対象になる利益が大きく変わるということです。

ここで多くのお客様が、
「えっ、契約書ってそんなに大事だったんですか」
「知らなかったです」
と驚かれます。

「領収書がない」と何が困るのか？

領収書や契約書がないと、実際にお金を払っていたとしても、税金の計算上、差し引ける費用として認めてもらうのが難しくなることがあります。

よくあるのが、次のようなケースです。

「20年前に大きなリフォームをしたけど、領収書がない」
「親が買った家なので、購入時の契約書がどこにあるか分からない」
「相続した不動産で、いくらで買ったのか誰も知らない」
「不動産会社や工務店ももう廃業している」

このような場合、後から資料を探すのはとても大変です。
（本当にこの手のご相談多いので事前に予防しましょう！）

そして資料が見つからないと、結果的に本来より売却益が大きく見えてしまい、税金が高くなる可能性があります。