こんにちは。
千葉県木更津市の中古住宅・中古マンション売買を専門にしている、株式会社ユーズドエステート代表の小林です。
今回は、令和8年度税制改正の中でも、マイホーム購入を検討されている方に特に関係の深い「住宅ローン控除」について、できるだけわかりやすく解説します。
住宅ローン控除は、簡単にいうと、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に、年末の住宅ローン残高などに応じて所得税・住民税の負担が軽減される制度です。
不動産購入では、物件価格や金利だけに目が行きがちですが、実際の資金計画では、こうした税制優遇も大きな判断材料になります。特に中古住宅を検討している方は、今回の改正内容を押さえておく価値があります。
令和12年12月31日まで住宅ローン控除が延長
今回の改正では、住宅ローン控除の適用期限が令和12年12月31日まで5年間延長されました。
つまり、令和8年以降も一定の要件を満たせば、住宅ローン控除を利用できる可能性があります。
ただし、単純に「延長されたから安心」という話ではありません。住宅の性能、新築か中古か、子育て世帯等に該当するかによって、借入限度額や控除期間が変わります。資料では、住宅ローン控除の延長に加え、借入限度額と控除期間の見直しが整理されています。
中古住宅は一部で控除内容が手厚くなる
今回、特に注目したいのは中古住宅の住宅ローン控除です。
資料の図表2では、中古住宅について次のような見直しが示されています。
中古住宅のうち、
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅については、一般世帯の場合、借入限度額が改正前の3,000万円から3,500万円へ、控除期間も10年から13年へ拡大されます。
また、子育て世帯等の場合は、借入限度額が4,500万円、控除期間は13年となります。
一方で、省エネ基準適合住宅については、一般世帯の場合、借入限度額が2,000万円、控除期間13年。その他の中古住宅については、借入限度額2,000万円、控除期間10年とされています。
ここで重要なのは、同じ中古住宅でも、住宅性能によって控除の内容が変わるという点です。
「中古だから住宅ローン控除はあまり期待できない」と思われがちですが、性能評価や省エネ基準などの条件によっては、控除メリットが大きくなるケースもあります。
床面積40㎡以上でも対象になる可能性が広がる
今回の改正では、床面積要件についても見直しがあります。
これまで床面積40㎡以上50㎡未満の住宅については、新築住宅を中心に一定の緩和措置がありましたが、今回の改正では、新築住宅・既存住宅ともに、合計所得金額1,000万円以下の場合は、床面積40㎡以上50㎡未満でも住宅ローン控除の対象になるとされています。
これは、中古マンション市場ではかなり実務的に意味があります。
たとえば、単身者向け、夫婦二人暮らし向け、コンパクトな駅近マンションなどでは、40㎡台の物件も少なくありません。これまで「面積が足りないから住宅ローン控除は難しい」と判断されていた物件でも、今後は条件次第で対象になる可能性があります。
弊社でも木更津市・袖ケ浦市・市原市・君津市エリアで中古マンションのご相談を多くいただきますが、こうした制度変更は、購入判断に直結します。物件価格だけでなく、税制面まで含めて比較することが大切です。
子育て世帯等は上乗せ措置に注目
今回の資料では、子育て世帯等についても借入限度額の上乗せが示されています。
子育て世帯等とは、資料上では次のような世帯を指します。
19歳未満の子を有する世帯
または
夫婦のいずれかが40歳未満の世帯
この条件に該当する場合、新築住宅や一定の中古住宅で、一般世帯よりも借入限度額が大きくなるケースがあります。
特に、これからお子様の成長に合わせて住み替えを検討されるご家庭にとっては、住宅ローン控除の上乗せは無視できません。
ただし、住宅ローン控除は「子育て世帯だから必ず得をする」という単純な制度ではありません。住宅の種類、性能、面積、入居時期、所得要件などを総合的に確認する必要があります。
住宅購入は、勢いだけで進めると後から資金計画が苦しくなることがあります。勢いは大事ですが、住宅ローンだけは“ノリと気合い”で組むと、あとで家計がフルマラソンになります。
令和10年以降は立地要件にも注意
今回の改正で、今後さらに注意が必要になるのが立地要件です。
資料では、令和10年1月1日以後に居住する住宅について、災害危険区域等内で一定の新築住宅を取得した場合、住宅ローン控除の対象外となる旨が示されています。
近年は、台風・大雨・土砂災害などへの意識が高まっています。千葉県内房エリアでも、海に近い地域、低地、崖地、土砂災害警戒区域など、立地によって確認すべきポイントは異なります。
これからの不動産購入では、駅距離や間取りだけでなく、ハザードマップ、災害リスク、将来の資産価値まで含めて判断することがより重要になります。
弊社では中古住宅・中古マンションを扱う際、価格や室内状況だけでなく、周辺環境、管理状況、災害リスク、将来的な売却可能性まで含めてご説明するよう心がけています
中古住宅購入では「物件価格＋税制＋維持費」で考える
住宅購入を検討するとき、多くの方が最初に見るのは販売価格です。
もちろん価格は重要です。
しかし、本当に大切なのは、次のような総合的な判断です。
住宅ローン控除が使えるか
管理費・修繕積立金はいくらか
固定資産税はいくらか
将来売却しやすい立地か
リフォーム費用はどれくらい必要か
災害リスクはどうか
住宅ローン返済後の家計に無理がないか
特に中古住宅の場合、新築と違って一つひとつの物件に個性があります。
築年数、管理状態、リフォーム履歴、住宅性能、周辺環境、管理組合の状況などによって、同じ価格帯でも「買ってよい物件」と「慎重に見た方がよい物件」は変わります。
株式会社ユーズドエステートは、木更津市を拠点に、中古住宅・中古マンションの売買を専門としている不動産会社です。中古物件は、表面だけ見るとわかりにくい部分も多いため、代表である私自身が、できる限り実務目線でメリット・デメリットをお伝えしています。
良いことだけを並べる営業ではなく、購入後に後悔しないための判断材料をお伝えすることを大切にしています。
まとめ：住宅ローン控除は「使えるかどうか」だけでなく「いくら使えるか」が重要
令和8年度税制改正により、住宅ローン控除は令和12年12月31日まで延長されました。
一方で、住宅の性能、床面積、世帯条件、入居時期、立地条件によって、控除内容は細かく変わります。
令和8年度税制改正により、住宅ローン控除は令和12年12月31日まで延長されました。
一方で、住宅の性能、床面積、世帯条件、入居時期、立地条件によって、控除内容は細かく変わります。
特に中古住宅を購入する方は、
その物件が住宅ローン控除の対象になるのか
借入限度額はいくらになるのか
控除期間は10年なのか13年なのか
子育て世帯等の上乗せ措置が使えるのか
床面積要件を満たしているのか
このあたりを事前に確認しておくことが大切です。
マイホーム購入は、人生の中でも大きな意思決定です。
物件の見た目や価格だけでなく、税制・住宅ローン・将来の資産性まで含めて、冷静に判断していきましょう。
木更津市・袖ケ浦市・市原市・君津市・富津市周辺で中古住宅や中古マンションの購入、売却をご検討中の方は、株式会社ユーズドエステートまでお気軽にご相談ください。
中古不動産の実務に強い地域密着の不動産会社として、購入後・売却後まで見据えたご提案をいたします。
※本記事は、令和8年度税制改正に関する資料をもとに、一般的な情報提供を目的として作成しています。個別の税務判断については、税理士または所轄税務署へご確認ください。
